LE Diagnostic Technique Immobilier

Diagnostics techniques immobiliers

Quel est le cadre juridique actuel ?

• Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l'obligation d'annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants. Sur cet aspect, le code de la construction et de l'habitation a été profondément remanié au cours des années 2005 et 2006.

Aujourd'hui, il convient de faire établir selon le code de la construction et de l'habitation:

• 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

• 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

• 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

• 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

• 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

• 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

• 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

• 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

• Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

• Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1

• Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, a confirmé ou indiqué les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers.

• La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire est porté à 6 mois moins un jour. Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel.

• La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans moins un jour. Ce diagnostic est obligatoire aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique, depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine.

• La durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz qui devra être joint à partir du 1er novembre 2007 aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente des locaux d'habitation sera de trois ans moins un jour.

• La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est d'un an moins un jour et reste inchangée. Mais si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente.

• Il est rappelé par ailleurs que la durée de validité de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du code de la santé publique reste illimitée.

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Quel sera la situation dans un futur proche ?

• Ces états, constat ou diagnostic sont annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique.

• Le dossier de diagnostic technique comprendra en plus de ce qui figure ci-dessus :

l'état des installations intérieures de gaz, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L. 134-6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006), à partir du 1er novembre 2007

• l'état de l'installation intérieure d'électricité (article 79 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement), afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. Consultez l'Arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité.pdf.

• A compter du 1er novembre 2007, les états, constats ou diagnostics (à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques), devront être établis par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d'une organisation et de moyens appropriés (article L.271-6 du CCH). Les diagnostiqueurs doivent répondre à des critères d'indépendance, d'impartialité (article L.271-6 du CCH : voir ci-dessous).

• Ce nouveau dispositif apportera une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s'il y en a une, notamment pour un primo-accédant peu familiarisé avec le droit immobilier. Le dossier de diagnostic technique permettra à l'acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. L'acquéreur pourra ainsi prendre une décision d'achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permettra d'améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d'assurance et d'indépendance.

Le dossier de diagnostic technique immobilier des locations

• la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

Un dossier de diagnostic technique devra être fourni par le bailleur. Ce dossier comprendra :

• le diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2007.
• le constat de risque d'exposition au plomb, depuis le 12 août 2008,
• l'état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, obligatoire depuis le 1er juin 2006.

Indépendance du diagnostiqueur

• L' article L. 271-6 comporte trois exigences (indépendance, compétences et assurance) et renvoie son application à un décret en conseil d'Etat. Dans la mesure où le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 décline deux des trois exigences, et considérant que la mesure législative sur l'indépendance se suffit à elle-même et donc qu'il n'est pas nécessaire que le pouvoir exécutif prenne un texte réglementaire pour cette mesure, celle-ci est applicable depuis la publication de l'ordonnance du 8 juin 2005.

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